Borçların ödenmemesi durumunda alacaklının talebiyle başlatılan icra takiplerinde, borçluya ait malvarlığı haczedilerek paraya çevrilir. Taşınmazların paraya çevrilmesi aşamasında ise kamu otoritesinin gözetiminde açık artırma kuralları uygulanır. İcradan taşınmaz satışı süreçlerinde kanunun öngördüğü usul kurallarına aykırı davranılması durumunda, hukuka aykırılığın giderilmesi amacıyla ihalenin feshi davası gündeme gelir.

İhalenin Feshi Davası Nedir ve Kimler Başvurabilir?

İhalenin feshi davası, icra takip hukuku çerçevesinde gerçekleştirilen cebri artırma işlemlerinin kanuna, ahlaka veya kamu düzenine aykırı yapıldığı iddiasıyla ihalenin iptali için açılan özel bir yargılama yoludur. Bu başvuru, satışın kesinleşmesini önleyen ve mülkiyetin usulüne uygun biçimde devredilmesini güvence altına alan bir denetim mekanizmasıdır.

İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde ihalenin feshini talep etme hakkı belirli kişilerle sınırlandırılmıştır. Söz konusu davayı açabilecek ilgililer genel olarak şunlardır:

  • İcra dosyasının borçlusu,
  • Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek hakkı bulunan alacaklılar,
  • Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken tapu sicilindeki hak sahipleri,
  • Elektronik satış portalı üzerinden geçerli bir teklif vererek ihaleye katılan pey sürücüler.

Hangi Hukuki Sebeplerle İhalenin Feshi İstenebilir?

İhale sürecinin sağlıklı işlemesi hem borçlunun mülkiyet hakkının korunması hem de alacaklının alacağına kavuşma menfaatinin dengelenmesi açısından zorunludur. Satış hazırlıklarından ihalenin tamamlanmasına kadar geçen aşamalarda yapılan ciddi usulsüzlükler, ihalenin feshi sebepleri arasında değerlendirilir.

Yargı kararlarına ve yasal düzenlemelere göre en yaygın fesih gerekçeleri şu şekildedir:

  • Satış şartnamesi ve ilanının yasada belirtilen esaslara aykırı düzenlenmesi,
  • Satış ilanının ilgililere usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemiş olması,
  • Taşınmazın esaslı niteliklerinde veya kıymet takdirinde ciddi hatalar bulunması,
  • Elektronik satış portalı üzerinden teklif verilmesini engelleyen teknik aksaklıklar,
  • Artırmaya fesat karıştırılması, alıcıların engellenmesi veya serbest rekabet ortamının bozulması,
  • Taşınmazın kanunda öngörülen asgari bedelin altında bir tutarla ihale edilmesi.

İhalenin Feshi Talebinde Süre ve Teminat Şartı Nedir?

İhalenin feshi talebinin kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde ileri sürülmesi gerekir. İlgilinin fesih sebebini ihalenin yapıldığı tarihten sonra öğrendiği durumlarda ise bu yedi günlük süre, öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ancak her hâlükârda ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih talebinde bulunulması mümkün değildir.

Fesih talebinde bulunan ilgililerin kural olarak ihale bedeli üzerinden yüzde beş oranında teminat yatırması kanunen zorunludur. Bu teminat, haksız fesih talepleri neticesinde doğabilecek zararların karşılanması amacıyla mahkeme veznesine nakit olarak depo edilir veya kesin teminat mektubu biçiminde sunulur. Satış ilanı kendisine usulüne uygun tebliğ edilmemiş borçlu, tapu sicilinde resmi olarak kayıtlı hak sahipleri veya ihaleyi kazanan alıcı yönünden ise teminat yatırma zorunluluğu aranmamaktadır.

Elektronik Satış Ortamı ve Yargılama Usulü

İcra yoluyla satış işlemleri elektronik satış portalı aracılığıyla yürütülmektedir. Bu sistemde tekliflerin şeffaf, güvenli ve serbest rekabet ortamında toplanması esastır. Sistemde teklif verilmesini fiilen engelleyen teknik kesintiler veya erişim problemleri, teklif verme hakkını doğrudan etkilediğinde iptal sebebi teşkil edebilir.

İhalenin feshi talebi, taşınmazın satışını gerçekleştiren icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine iletilir. İcra mahkemesi, evrak üzerinden veya duruşma açarak tarafların iddia ve belgelerini değerlendirir. Fesih davasının reddedilmesi halinde, kötü niyetli veya haksız başvuruların engellenmesi amacıyla davacı aleyhine kanunun öngördüğü oranlarda para cezası uygulanabilir. Mahkemenin fesih talebini kabul etmesi halinde ise ihale iptal edilir ve taşınmaz için yeniden satış süreci yürütülür.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylar için hukuki görüş niteliği taşımaz.